3. 8. 2022

Všem je nám jasné, že nás čekají zajímavé turbulence na trhu s nemovitostmi. 

ČNB výrazně zvýšila základní úrokovou sazbu a každému, komu končí fixace hypotéky, zatrnulo. Někteří se raději rozhodnou svoji nemovitost prodat.

Nejlepší doba na prodej je pro tuto chvíli za námi, prodávající však odmítají přijmout realitu trhu.

Jeden příklad za všechny od kolegy z realitního fondu, který vykupuje zejména retailové nemovitosti napříč celým Českem. Denně je kontaktován extrémním množstvím prodávajících. Volal mu klient, který ho pobavil. A jaká je kolegova zkušenost s prodávajícím?

"Hodně arogantně a povýšeně mi sdělil, že jsme spolu před časem komunikovali ohledně jeho nemovitosti, a že tedy, pokud se rozhoupu do zítřka, tak mi udělá milost a za 16 milionů mi svůj dům prodá. V duchu jsem se usmál a poděkoval s tím, že mu zavolám.

Samozřejmě jsem si v historii dohledal, že dům dal do nabídky přesně před rokem za 29 mil. Kč. Před koncem roku 2021 snížil cenu na 25 mil. Kč a – pořád ho neprodal. Na jaře začal panikařit a srazil cenu na 19,9 mil. Kč.

A víte co se stalo? Zase ho nikdo nechtěl. Na serverech to visí stále. Proč? Z nemovitosti se stal ležák, který nikdo nechce… A bude tam ještě dlouho.

Podíval jsem se tedy na list vlastnictví a hned mi bylo vše jasné – necelé 3 roky zapsané zástavní právo na hypotéku ve výši přes 13 mil. Kč. Dá se předpokládat, že klasicky zvolil tříletou fixaci, ta mu teď v září končí a nová splátka, kterou mu nabídli, bude tak o dvacettisíc korun vyšší než stávající. Tak jsem pánovi zavolal, poděkoval mu za skvělou příležitost a popřál, ať dům dobře prodá. Ale někomu jinému.

A jak to může dopadnout?

Pokud nemovitost teď nezlevní na úplné minimum, jen aby se z úvěru vyvázal, tak do roka nebude mít na splátky. Banka úvěr zesplatní, nemovitost půjde do dražby. Vyvolávací cena bude ve výši 2/3 odhadu, někde kolem 8 mil. Kč maximálně. Takovou věc v dražbě za rok někdo koupí, a když bude mít štěstí, tak třeba právě kolem vyvolávací ceny. 

A klient? Protože na prvním místě při dělení výtěžku bude exekutor – a ta odměna bude gigantická – tak mu zůstane ještě hodně velký dluh u banky, protože ta se určitě zcela neuspokojí. Čili z arogantního pána může být nakonec pokorný dlužník v insolvenci.

Komu není rady, tomu … až se ucho utrhne.

Co je tedy hlavním úkolem makléře vůči prodávajícím pro tuto dobu?

SPRÁVNÉ STANOVENÍ TRŽNÍ CENY.

Reálná prodejní cena, musí být cena, která bude akceptovaná trhem. Chyba v nadhodnocení nebo podhodnocení nemovitosti je vysokým rizikem, které se neodpouští. 

A v čem by měla být přidaná hodnota makléře?

Úspěšný makléř v turbulentní době sází na profesionální prodej, při prodeji maximálně využívá moderní technologie, marketing, placenou reklamu na sociálních sítích, flexibilně jedná a správně vyhodnocuje situaci na trhu tak, aby prodal nemovitost za co nejlepší cenu v co nejkratším čase.